전매금지란 무엇을 뜻하나..

국토교통부는 2020년 08월 부터 규제지역 이외의 수도권 및 지방 광역시에서 신규로 공급되는 민간택지에서 주택의 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기시까지 대폭 연장시켰습니다.

최근 정부가 아파트 가격을 잡기 위해 각종 방안을 마련하고 있지만 수도권과 지방의 주요 도시들의 아파트 가격이 상승하자 이를 막기 위한 규제라고 볼 수 있습니다.

아파트 청약제도는 무주택자에게 주변의 시세 보다 저렴하게 제공하고자 하는 것이 가장 큰 목적입니다. 

하지만 힘들게 당첨된 전매금지 기간인 6개월 이후에 1/4 정도가 시세차익인 프리미엄을 받고 팔아 아파트 값을 끌어올리는 요인으로 작용하였습니다.

※ 실제사례

작년 인천 부평 아파트의 경우 무려 경쟁률이 78:1로 분양을 마쳤습니다. 분양권 전매 제한 즉 금지가 풀리자 1억5천~2억원 정도의 프리미엄이 붙었습니다. 이에 따라 25% 정도가 분양권을 판매하였고 시세가 오를 것이라고 보는 투자자는 웃돈을 주고 분양권을 구매하였습니다.

문제는 투기자는 실제 아파트에 거주하는 사람들이 아닌 시세 차익을 위한 자로서 부동산 시장에 혼선을 주고 있습니다.

이에 정부는 2008년 이후 12년 만에 '전매금지' 카드를 꺼내든 것입니다.

전매금지가 시행될 경우 분양권을 매매하는 것은 어렵습니다. 앞으로는 소유권 이전을 할 때 까지 매매가 금지되기 때문입니다.

전매 금지 어떻게 바뀌나??

#1 기존

기존에도 투기과열지구에 해당이 될 경우 소유권 이전 등기일까지 전매가 금지되었습니다. 반면에 조정대상지역이나 비규제지역의 경우 분양권 취득 후 6개월에는 거래가 가능했습니다.

#2 8월 이후

전매제한 기간에 대해서는 아래 내용에 자세히 설명되어 있습니다.

2020/06/07 - [부동산] - 아파트 전매 제한기간 어떻게 바뀌나?

결국 핵심적인 부분은 대부분의 사람들이 투자를 하고 싶은 지역은 전국에 걸쳐 분양권 전매가 제한되는 것과 같다고 볼 수 있습니다.

부동산 시장에 어떤 영향을 줄까?

분양권 전매시장이 사라질 경우 그간 매번 분양만 나오면 로또분양이며 달려들었던 과도한 청약열기는 사그러들게 됩니다. 

이에 따라 수도권 및 광역시의 청약 경쟁률이 하락하게 됩니다. 분양권을 사고 팔 수 없으니 당연히 실수요자 위주로 편성이 될 것으로 보입니다.

<과거 전매금지 영향>

실제 과거에도 입지가 부족한 지역은 1순위에도 미달되는 상황이 수시로 연출되었습니다.

실수요자 중심으로 개편이 되기 때문에 입지가 아쉬운 지역에 예전처럼 경쟁률이 말도 안되게 올라가는 상황은 줄어들 것으로 보입니다. 이에 따라 일부 지역에서는 아파트 청약이 미달되는 상황도 연출되어 2순위 청약자에게도 기회가 올 것으로 보입니다.

실제로 몇 년 전만 해도 남양주 신규 아파트의 경우 2순위조차도 청약이 되지 않아 신규 입주자를 모집하는데 애를 먹었던 기사들이 연일 쏟아져나왔지만, 투기꾼들이 부동산 시장에 대거 유입되면서 모든 청약에 광풍이 불게 되었습니다.

따라서 입지에 따른 양극화 현황이 나타나게 될 것으로 예상됩니다. 

투기자들은 청약시장에서는 승산이 없어 기존 주택을 매수해야 합니다. 특히 청약 이외에는 새 아파트를 살 수가 없어 신축 아파트의 가치는 더 상승할 것으로 예상됩니다.

등기 후에는 팔 수 있을까?

정답은 NO 입니다. 왜냐하면 양도소득세로 50%를 내야 합니다. 2년이 지나야 일반 세율이 되기 때문에 사실상 5년이 경과해야 매매가 가능하게 됩니다.

상식적으로 매매차익의 50%를 세금으로 낼 바보는 없으리라 보여집니다.

따라서 실수요자들은 단지 신축이라는 새 아파트만 보지 않고 좋은 입지에 해당되는 단지에 청약을 하게 되어 쏠림 현상도 예상이 됩니다.

분양권 매매가 되지 않아 전세수요가 늘 것이라는 예측도 있지만 이는 제한적으로 예상됩니다. 분양권 거래는 대부분 투기꾼들이 하고 있는데, 그들이 분양권을 매수하지 못한다고 전세를 살지는 않습니다. 물론 청약가점이 안되는 사람이 실거주 목적으로 분양권을 사는 경우도 있지만 그 수는 많지 않다고 보여집니다.