아파트 전매 제한기간 어떻게 바뀌나?

국토부는 2020년 아파트 부동산 시장의 청약 과열을 잡기 위해서 '전매제한' 카드를 꺼냈습니다.

정부는 주택을 실거주 우선 청약제에게 혜택을 주기 위해서 청약제도를 통해 아파트를 분양시키고 있지만, 실수유자가 아닌 투기 목적의 투기자가 가담한다고 본 것 같습니다.

이에 대한 근거는 2가지입니다. 첫 번째는 분양 단지 가운데 40% 이상이 20대 1이 넘는 높은 청약경쟁률을 보인 것과 두 번째는 높은 경쟁률을 뚫고 당첨된 분양권이 곧바로 팔려나갔다는 겁니다.

이에 국토부는 실거주자 위주로 입주하는 것과 동시에 투기수요 감소 효과를 보고자 2020년 5월 11일 아파트 주택 전매제한을 보다 강력하게 수정하는 안을 발표하였습니다.

시행일은 오는 8월 입니다. 8월 부터 민간택지 중 투기과열지구 등 규제지역에서만 시행 중에 있던 분양권 전매 제한이 수도권 대부분의 지역과과 지방의 광역시로 확대됩니다.

※ 분양권 전매제도란?

[주택법 제64조 제1항 및 주택법 시행령 제 73조]

분양에 당첨이 되어 주택의 입주자로 선정이 될 경우 전매제한기간이 지나기 전까지는 상속을 제외하고 매매나 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 전매 행위를 제한하는 제도

전매 제한기간 변화

#1 현재부터~7월말까지 분양권 매매

현재는 투기과열지구 및 조정대상지역이 아닌 지역에서 민간택지 아파트를 분양을 받게 될 경우 입주자로 선정된 날로부터 6개월이 지난 뒤 아파트 분양권을 팔 수가 있었습니다.

이에 따라 단기 시세 차익을 목적으로 한 투기 세력이 가담하여 높은 청약률을 보이게 됩니다.

#2 전매제한 확대시 8월 부터..

5월 11일 개정된 전매금지제한이 시행되면 아파트가 다 지어져 소유권 이전 등기일 까지 기다려야 합니다. 사실상 2년 반~3년 정도를 기다려야 매매가 가능해서 실질적으로 전매이유가 상실됩니다.

전매를 하는 목적이 등기 전에 분양권을 매매하여 시세 차익을 거두기 위한 목적이기 때문입니다.

전매 제한 지역 확대

먼저 아래의 국토부 발표를 살펴보기를 바랍니다.

#1 과밀억제권역

1. 서울특별시

2. 인천광역시

[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외]

3. 의정부시

4. 구리시

5. 남양주시

(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당)

6. 하남시

7. 고양시

8. 수원시

9. 성남시

10. 안양시

11. 부천시

12. 광명시

13. 과천시

14. 의왕시

15. 군포시

16. 시흥시[반월특수지역은 제외]

#2 성장관리권역

1. 인천광역시

[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지만 ]

2. 동두천시

3. 안산시

4. 오산시

5. 평택시

6. 파주시

7. 남양주시

(별내동, 와부읍, 진전읍, 별내면, 퇴계원면, 진건읍 및 오남읍만 해당)

8. 용인시

(신갈동, 하갈동, 영덕동, 구갈동, 상갈동, 보라동, 지곡동, 공세동, 고매동, 농서동, 서천동, 언남동, 청덕동, 마북동, 동백동, 중동, 상하동, 보정동, 풍덕천동, 신봉동, 죽전동, 동천동, 고기동, 상현동, 성복동, 남사면, 이동면 및 원삼면 목신리ㆍ죽릉리ㆍ학일리ㆍ독성리ㆍ고당리ㆍ문촌리만 해당)

9. 연천

10. 포천시

11. 양주시

12. 김포시

13. 화성시

14. 안성시

(가사동, 가현동, 명륜동, 숭인동, 봉남동, 구포동, 동본동, 영동, 봉산동, 성남동, 창전동, 낙원동, 옥천동, 현수동, 발화동, 옥산동, 석정동, 서인동, 인지동, 아양동, 신흥동, 도기동, 계동, 중리동, 사곡동, 금석동, 당왕동, 신모산동, 신소현동, 신건지동, 금산동, 연지동, 대천동, 대덕면, 미양면, 공도읍, 원곡면, 보개면, 금광면, 서운면, 양성면, 고삼면, 죽산면 두교리ㆍ당목리ㆍ칠장리 및 삼죽면 마전리ㆍ미장리ㆍ진촌리ㆍ기솔리ㆍ내강리만 해당)

15. 시흥시 중 반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함)

#3 자연보전권역

1. 이천시

2. 남양주시

(화도읍, 수동면 및 조안면만 해당)

3. 용인시

(김량장동, 남동, 역북동, 삼가동, 유방동, 고림동, 마평동, 운학동, 호동, 해곡동, 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리만 해당)

4. 가평군

5. 양평군

6. 여주시

7. 광주시

8. 안성시

(일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면 용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리만 해당)

위의 지역은 사실상 전매제한을 통해 실수요자만 청약을 하도록 유도하는 것입니다. 지방을 포함하여 유력한 지역은 사실상 분양권 매매 자체를 근절하겠다는 강력한 정부의 의지입니다.

참고로 위의 지역에는 빠져있지만 지방 광역시는 모두 해당됩니다.

전매 제한이 가져올 것들.. 

투기세력이 줄어들면서 아파트 공급량이 줄어들게 될 수도 있다는 내용도 있지만, 이는 사실상 틀린 내용입니다.

항상 마지막 로또, 마지막 공공분양, 마지막 재건축 이런 뉴스로 경쟁을 치열하게 만들지만 마지막은 커녕 매년 주택 분양은 이루어지고 있습니다.

최근 수도권에 아파트 분양이 줄을 잇고 있는데 이는 전매제한 뿐만 아니라 분양가제한을 피해보려는 움직임으로 보여집니다.

전매제한이 사라지고 분양가제한이 본격적으로 시행된다면 정말 오랜기간 주택이 없는 실거주자에게 혜택이 돌아갈 수 있을 것이라고 보여집니다.

아래는 입주 및 분양권 전매 규제에 대한 연도별 변화입니다.