ltv와 dti 비율 총정리

최근에 주택담보대출을 받기가 어렵다는 말들이 들려오고 있습니다. 

아파트 가격이 연일 상승하자 정부는 투기과열지구, 조정지구에 또는 아파트 가격에 따라 LTV와 DTI 비율을 다르게 책정했습니다.

최근에는 30, 40대가 아파트 가격의 상승을 참지 못하고 영끌(모든 대출 총동원)을 해서 아파트를 구매하는 경우도 많다고 합니다.

특히 준비된 자금이 부족한 상황에 고가의 아파트를 분양 받고 계약금까지 입금을 했지만 중도금이나 잔금을 낼 때 원하는 만큼 대출이 나오지 않아 계약금을 포기하는 사태까지 나오고 있습니다.

따라서 아파트 구입을 준비 중에 있다면 반드시 LTV 와 DTI의 개념에 대해 이해하고, 자금계획을 세우는 것이 중요합니다.

LTV

LTV는 'Loan To Value Ratio'의 약자로 담보인정비율을 뜻합니다. 자동차와 선박 등과 같은 동산과 건물, 상가, 토지 등과 같은 부동산에 대하여 담보로 인정하는 비율을 말합니다.

예를 들어 감정가 4억 원의 아파트를 소유하고 있는 사람이 은행에서 주택담보대출로 2억 원을 빌렸다면 LTV는 50%가 됩니다.

쉽게 말해 아파트와 같은 주택을 담보로 하여 대출을 받을 때 감정가 가치 대비 최대한 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율을 말합니다.

정부에서는 아파트를 분양 받을 때 지역과 가격에 따라 LTV 비율을 각각 다르게 조정하였습니다.

LTV와 DTI 비율에 대한 정리는 아래에 자세히 정리하겠습니다.

※ 아파트 분양시 LTV 기준이 되는 금액

많은 분들이 아파트 분양가가 담보의 가치로 생각하고 있습니다. 일반적으로 주택의 담보가치를 정할 때 은행은 KB 부동산 시세를 사용하여 부동산 가치를 평가합니다. 

따라서 분양가가 6억원일 때 KB국민시세에서 인근의 아파트를 반영한 평가액이 10억원일 경우 LTV가 50%라면 5억원의 대출이 가능합니다.

DTI

DTI는 ‘Debt To Income Ratio’의 약자로 총부채상환비율을 뜻합니다. 즉 연간소득에서 1년 동안에 상환해야 하는 부채원금과 이자가 소득 대비 차지하는 비중을 말합니다.

따라서 LTV가 아파트의 담보 가치에 따른 대출 한도를 뜻한다면, DTI는 대출자의 상환 능력을 보는 지표라고 볼 수 있습니다.

LTV는 담보물을 기준으로 하기 때문에 대출자의 신용에 대해 파악하지 못한다는 단점이 있는데 반해 DTI는 대출자의 소득을 기준으로 잡기 때문에 자산의 버블을 대비할 수 있다는 장점이 있습니다.

홍길동씨의 주택담보대출 연간원리금 1,000만원, 연간 이자 상환액 500만원 일 때 연봉이 4,000만원이라면 DTI는?

: (1000만원 + 500만원) / 연봉 4,000만원 = 37.5%

참고로 금융기관에서는 DTI를 산정할 때 연간 소득 증빙자료를 2년치에 대해 확인을 합니다. 

만약 소득 증빙자료를 제출하지 못하는 경우에는 인정소득과 신고소득을 각각 95%, 90%로 차감하여 반영합니다.

LTV와 DTI 비율

LTV와 DTI에 대해 이해했다면 이제 실제로 아파트를 구매할 때 LTV와 DTI 비율이 어떻게 결정이 되는지를 알아야 합니다.

#1 주택 가격에 빠른 차이

주택가격은 9억원 미만, 9억~15억 이하, 15억 초과에 따라 비율이 달라집니다. 

무주택세대를 기준으로 9억원 미만의 주택을 구입하게 되면 투기과열지구에서 LTV와 DTI는 40%, 조정지역은 50% 입니다.

9억원을 초과할 경우 DTI는 40%로 동일하지만 LTV가 20%로 줄어들게 됩니다. 만약 15억원을 초과하게 되면 LTV가 0%로 대출이 불가하게 됩니다.

※ 고가주책 : 9억원을 초과하는 주택

#2 지역에 따른 차이

지역에 따라 투기과열지구, 조정대상지역, 조정대상지역 외 수도권, 기타 등으로 구분됩니다.

투기과열지구는 서울전지역, 경기 과천, 성남 분당구, 광명, 하남, 세종, 대구 수성구입니다. 

조정대상지역은 분당을 제외한 경기 성남, 남양주 다산동과 별내동, 화성 동탄2신도시, 구리, 안양 동안구, 광교, 수원 권선구, 영통구, 장안구, 팔달구, 용인 수지구와 기흥구 입니다.

따라서 주택가격과 본인이 구매하려는 주택의 지역에 따라 DTI와 LTV 비율을 확인하고 자금 계획을 수립하는 것이 필요합니다.

서민 실소유자 조건

서민 실소유자의 주거 안정을 위해 LTV와 DTI 비율을 유리하게 책정하였습니다. 

투기과열지구에서 서민 실소유자의 경우 LTV와 DTI가 각각 50%로 대출을 진행할 경우 더 많은 금액을 받을 수 있습니다.

※ 서민 실소유자 기준

1. 소득

- 부부합산 연소득 8천 만원 이하

- 생애최초구입자는 9천 만원 이하

2. 구일할 주택 가격

- 투기과열지역 : 6억원 이하

- 조정대상지역 : 5억원 이하

3. 무주택자

참고로 주민등록등본 상 세대주 및 세대원 모두가 무주택자여야 합니다. 

LTV와 DTI는 아파트를 구입할 때와 생활안정자금 용도로 대출을 받을 때 사용되는데, 서민 실소유자의 요건은 주택구입시에만 적용됩니다.

즉 생활안정자금 용도인 경우에는 LTV와 DTI 비율에 대한 우대 혜택이 없습니다.