조정지역 양도세 총정리

정부의 각종 부동산 대책에도 불구하고 주택 가격이 계속 상승하고 있습니다. 

이에 따라 정부는 아파트 가격의 상승을 막기 위해 계속해서 규제 정책을 쏟아내고 있습니다. 부동산을 거래하면서 시세차익을 남기는 부분에 있어 가장 민감한 부분은 '양도소득세' 입니다.

조정지역이란 '조정대상지역'의 줄임말입니다.

주택 가격의 상승률이 물가 상승률에 2배를 넘거나 청약 경쟁률이 5:1 을 넘어서는 지역을 정부는 조정지역으로 분류하고 있습니다. 

조정지역이 될 경우 주택담보대출을 받을 때 LTV 와 DTI 의 제한, 분양권 전매, 1순위 청약 자격 등에서도 제한을 받게 됩니다.

※ 조정대상지역 규제

1. 담보인정비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50% 제한

2. 다주택자 양도소득세 중과

3. 장기보유특별공제 배제

4. 분양권 전매 제한

5. 1순위 청약 자격 강화

주택 규제 지역인 조정대상 지역은 2020년 6월 19일 부로 경기도와 인천시 대부분이 추가로 지정되었습니다. 지방에서도 대전과 청주 일부 지역이 포함되었습니다.

조정지역은 주택담보대출 제한 및 세금 부담도 크게 증가하게 됩니다. 

<조정지역 각종 규제>

1주택자 비과세 요건 : 2년 거주

한 세대에 1 주택인 경우 양도세 비과세 혜택이 있습니다. 비규제 지역의 경우 2년 이상만 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있지만 조정지역의 경우 '2년 이상 거주' 를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

#1 비조정대상지역에 취득하고 신규로 조정지역에 포함된 경우

2년 거주 요건은 취득일을 기준으로 적용됩니다. 따라서 비규제 지역일 때 취득했다가 정부의 발표로 신규로 지정이 되어도 2년 보유 요건만 충족되면 주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

#2 조정대상에서 취득했는데 양도 전에 해제된 경우

2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

일시적 2주택자

이사를 해야 하는 이유로 일시적으로 2주택이 된 경우에도 1주택자와 같이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

일시적의 기간은 비규제지역에서는 2년, 조정대상지역에서는 1년으로 줄어들게 됩니다.

다주택자 양도소득세 중과

조정지역에서 다주택자가 주택을 양도할 경우 2 주택은 기본세율에서 10%, 3 주택 이상은 20%가 중과세로 적용됩니다.

또한 조정지역에서 다주택자는 장기보유특별공제 혜택도 받지 못합니다.

다주택자의 양도세 중과 여부의 기준일은 '양도일' 입니다. 따라서 조정지역 이전에 주택을 취득했더라도 양도하는 시점이 조정대상지역으로 지정되어 있다면 양도소득세가 중과 됩니다. 반면 조정지역 지정 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 받았다면 양도소득세 중과는 되지 않습니다.

종합부동산세 추가과세

조정지역에 주택을 보유하고 있을 경우 종합부동산세가 증가합니다. 조정지역 2주택자는 3주택자와 마찬가지로 기본세율에 0.1~0.5%p 높은 세율로 종부세를 내야 합니다.

2021년 부터는 기본세율에서 0.2~0.8%p 로 상승합니다.

세부담 상한 역시 비규제지역 2주택(150%) 보다 50% 높은 200%가 적용됩니다. 이 역시 2021년 부터는 300%로 상승합니다.

또한 법인이 조정지역의 주택을 보유할 경우 2021년 부터는 종합부동산세율이 최대 4%로 상승하게 됩니다.

2020년 조정지역

서울은 대부분 투기과열지구, 경기도는 조정대상지역으로 지정되었습니다. 

경기도 중에서 김포와 파주가 조정지역에서 피하면서 주택가격이 급등하자 정부는 추가로 조정지역에 넣을 수 있다는 경고를 하였습니다.

조정지역으로 분류가 되면 향후 아파트를 사고자 하는 매수자가 달라붙기 어려워집니다. 따라서 당장은 시장 상황에 따라 올라갈 수는 있어도 중장기 관점에서 볼 경우 하락 가능성이 더 높습니다.