오피스텔 전매제한 및 주거형 뜨는 이유

최근 1~2인 가구가 증가하고 있으며 원룸과 별반 차이가 없어 2~3인 이상도 충분히 살 수 있는 '아파트' 와 같은 생활형 주거형 오피스텔이 인기가 많습니다.

예전에는 오피스텔이 단순히 사무 또는 업무적인 용도로 인식되었으나 핵가족화에 따른 1~2인 가구수의 증가에 따라 독립적인 주거 형태가 증가하면서 오피스텔이 차별화된 신거주 공간으로 변화하고 있습니다.

또한 아파트에 대한 정규의 규제가 강화되면서 아파트 청약이 점점 어려워지자 상대적으로 문턱이 낮은 오피스텔로 수요자가 몰리고 있습니다.

하지만 아직은 오피스텔의 장단점, 그리고 청약절차 등 아파트에 비해 생소한 것이 사실입니다.

오피스텔이란 오피스와 호텔의 합성어입니다. 낮에는 업부를 하고 저녁에는 개별실로 숙식을 할 수 있는 공간으로 만든 건축물을 말합니다.

주용도가 업무시설이기 때문에 업무공간이 50% 이상이어야 하며 주거공간은 50% 미만으로 지어져야 합니다.

따라서 건축법에서는 오피스텔을 소유하더라도 1가구 2주택에 해당되지 않습니다.

다만 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 활용하는 경우 종합부동산세의 대상이 될 수 있습니다. 또한 오피스텔 이외에 다른 주택이 있을 경우 오피스텔 처분시 양도소득세가 중과될 수 있습니다.

오피스텔 장점

1. 대출규제가 없습니다. (아파트와 달리 분양가 9억원 넘는 경우에도 대출 규제가 없음)

2. 만 19에 이상이면 지역과 청약통장 가입 여부와 상관없이 청약 가능

3. 재당첨 제한 없음

4. 자금조달계획서를 쓰지 않습니다.

아파트 규제에 따라 오피스텔이 반사인기를 끌고 있습니다.

주거형 오피스텔은 청약에 자격 제한이 없고 당첨 후에도 주택 보유수에 포함되지 않아 무주택 자격을 유지할 수 있습니다.

이에 따라 4월 대전 유성구에서 분양한 주거형 오피스텔 '힐스테이트 도안'은 392실 모집에 무려 8만7천건 이상의 청약이 접수되며 평균 223 : 1의 경쟁률을 가졌다고 합니다.

실제 주거형 오피스텔의 분양가와 매매가를 보면 킨텍스 꿈에그린의 경우 3억 내외에서 분양이 되었지만 프리미엄이 3~4억 정도가 붙어 6~7억에 매매가가 형성되어 있습니다.

힐스테이트 미사역 역시 마찬가지로 프리미엄이 2~3억 형성되었으며, 포레나 광교는 프리미엄이 무려 6억 이상 붙은 경우도 있습니다.

오피스텔은 주택담보대출비율(LTV)도 분양가의 최대 60%를 받을 수 있습니다. 또한 일부 사업장은 중도금 무이자 혜택까지 제공해 계약금 10%만 있으면 소형 아파트를 마련하는 효과를 볼 수 있습니다.

1. 신축일 것

2. 대단지

3. 임대수요

4. 역세권

오피스텔을 고를 때 가장 중요한 것은 바로 '입지' 입니다. 향후 분양권에 프리미엄을 받고나 향후 실거주 이후에 시세 차익을 거두고 싶다면 위의 4가지를 염두하고 청약해야 합니다.

2020년 입주 예정인 힐스테이트미사역 오피스텔의 경우 무려 1,335세로 대단지에 해당되며 곧 5호선 지하철과 상당히 가까이 있습니다.

또한 단지내 CGV, 대형 마트, 대형 병원 등 생활편의 시설이 입점할 예정으로 입지가 상당히 좋습니다. 자연스럽게 프리미엄이 붙을 수 밖에 없습니다.

<1~2인 살기에 최적화 된 주거형 오피스텔>

오피스텔은 업무공간이면서 주택공간이 같이 있어 부동산 정책에 오피스가 같이 포함되는지 여부가 상당히 헷갈리는 부분입니다.

실제로 오피스텔은 건축법이 적용되어 건축물분양에 관한 법률이 적용되며, 아파트는 주택법이 적용되어 주택공급에 관한 규칙이 적용됩니다.

오피스텔 전매제한은 아래와 같습니다.

- 투기과열지구 또는 조정지역의 경우 100실 이상은 전매제한이 됩니다.

투기과열지구, 조정대상지역, 기타 지역의 오피스텔 전매제한은 아래와 같습니다.

오피스텔은 실거주를 하게 되면 주택수에 포함됩니다. 이에 따라 취득세를 4.6%를 내야 합니다.

오피스텔은 주택이대사업자를 등록하면 주택수에 포함되지 않습니다. 따라서 취득세의 85%를 감면 받게 됩니다.