신DTI 도입 차이점 총정리

10월 24일 정부는 집값 상승의 주범이 다주택자로 보고 2건 이상 주택담보대출을 잡으려는 다주택자의 대출을 크게 제한하는 신DTI(신디티아이)를 발표했습니다. 

이는 부동산 투기를 잡는 것과 더불어 1,450조에 육박하는 가계 부채를 해결하고자 하는 의도로 볼 수 있습니다. 

신디티아이는 당장 내년부터 적용한다고 하는데, 앞으로 아파트를 구매하고자 하는 분들은 상당히 민감하게 반응할 수 밖에 없습니다. 

실제로 내년부터 다주택자들은 추가 대출이 어려워졌기 때문에 돈줄에 크게 압박을 받게 될 것 같습니다.

최근 대학생들도 돈을 모와 투기라고 볼 수 있는 "갭투자"를 할 정도로 최근 2년간 부동산 시세는 급등을 했지만 당장 신DTI가 실행되면 이전처럼 시세 차익은 거두기 힘들 것으로 보입니다. 

먼저 디티아이의 개념부터 정리해보겠습니다.

DTI (총부채상환비율)

: 대출을 받는 자의 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 얼마만큼 차지하는지를 비율로 표시하는 것을 말합니다. 

예를 들어 연간 총소득이 5,000만원 일 때 DTI가 40%로 설정되었다면 총부재의 원리금(원금+이자)이 2,000만원을 넘지 않도록 대출을 제한하게 됩니다. 

기존의 DTI 방식은 주담대(주택담보대출)이 있어도 해당 대출의 원금을 제외한 이자분만 적용하여 대출규모를 결정했습니다. 

따라서 1개의 주담대가 있는 상황에서 다시 주담대를 신청해도 크게 영향을 받지 않았기 때문에 일정 금액만 있다면 은행의 대출로 주택을 2채, 3채, 또는 그 이상의 다주택자들이 추가로 대출을 받을 수 있었습니다. 

이것이 빚태크 또는 전세를 끼고 집을 사서 시세차익을 노리는 갭투자가 가능하게 했었지요. 

신DTI 무엇이 달라지나?

신디티아이는 주택담보대출의 한도를 정할 때 대출이자만 적용시켰던 DTI와 다르게 이자에 원금까지 포함하여 대출받을 수 있는 금액을 산출합니다. 

이해하기 쉽게 예를 들어보겠습니다. 

연봉 7천만원인 직장인이 있다면 지난 8월2일 부동산대책에서 서울지역은 DTI가 40%로 낮아졌습니다. 집을 사기 위해 대출(만기20년, 연4%)을 신청하면 기존에는 1억72백만원 까지 받을 수 있지만 신DTI를 도입하게 되면 만기가 최대 15년으로 제한되며 대출도 9,200만원 까지만 가능합니다. 

사실상 기존 대비 절반 가까지 하락했다고 볼 수 있습니다. 

소득인정요건도 기존에는 1년치 소득만 확인하였는데, 내년부터는 직전 2년간의 소득을 적용합니다. 

또한 신용카드 사용액과 같은 신고소득이나 국민연금 납부액과 같은 인정소득을 제출하면 100% 그대로 인정했지만 내년부터는 80%~90%만 인정하게 됩니다. 

그리고 집단대출 역시 주택금융공사의 보증비율이 현재는 90%지만 80%로 축소되며 보증금한도는 6억에서 5억으로 줄어들었습니다.

신DTI는 내년 1월부터 도입됩니다. 

신DTI 도입의 오해

일각에서는 이렇게 대출을 정부가 규제하면 집이 없는 무주택자는 앞으로 어떻게 집을 살 수 있냐며 분통을 터뜨리는 사람도 있는데 큰 오해입니다. 

무주택자는 대출금액이 줄어들지 않습니다. 

: 오히려 장래소득 증가가 예상될 경우 오히려 대출금액이 증가할 수 있습니다. 

장래소득은 나이를 고려하여 소득 상승분을 반영하기 때문에 젋은수록 더 많은 혜택을 볼 수 있습니다. 즉 무주택 신혼부부에게도 유리합니다.

또한 신DTI는 2주택 이상 보유하고 있는 사람이 타겟이기 때문에 무주택 실소유자들에게는 적용되지 않습니다. 

2018년 부동산 전망

문재인 정부가 들어서면서 부동산에 대한 규제는 상당히 강력하다고 합니다. 

8월2일 부동산 투기대책으로 부동산 심리가 한풀 꺾이며 주택거래가 급감했지만 10월 중순들어 다시 부동산은 야금야금 인상하려는 기조가 보이자 10월 24일 또 8월 2일 부동산대책 그 이상의 대출 규제로 사실상 부동산 투기를 잡겠다는 의지를 표명했습니다. 

따라서 기존 디티아이로 대출이 가능한 2017년 하반기 부동산 청약 열기는 뜨거울 것으로 예상하지만 그 이후에는 한풀 꺾일 것으로 예상합니다.

물론 수요가 집중되는 서울 강남구와 송파구 그리고 그 인접구들은 여전히 인기가 있겠지만 예전처럼 뜨겁지는 않을 것 같습니다. 

왜냐하면 아직 정부는 추가 대책이 남아있음을 지속적으로 경고하고 있습니다. 

노무현 정권 2부라고 비아냥거리는 사람도 있지만 당시에는 정권 말기에 각종 부동산 규제정책이 나왔다면, 문재인 정보는 정권 초기부터 강력한 규제정책을 쏟아내고 있습니다. 

당장 내년부터 부동산 투기가 사실상 어려워졌기 때문에 다시금 수도권 부동산 분위기는 안정화를 찾아가지 않을까 생각합니다.