부동산 계약 파기시 위약금 (중도금 포함)

얼마 전에 부동산 계약을 했지만 임대인 측에서 계약을 일방적으로 파기했다는 기사들이 나왔습니다.

이유는 아파트 가격이 폭등하면서 계약했던 가격 보다 훨씬 높은 가격이 되면서 계약을 취소하게 된 케이스입니다.

반대로 매수자가 개인사정으로 인해 계약을 파기하는 상황이 나올 수 있습니다.

이는 아파트와 같은 주택 뿐만 아니라 상가 역시 마찬가지로 해당되며, 사실상 부동산과 관련된 모든 계약에 계약이 취소 또는 파기될 경우에 책임자에게 위약금이 발생하게 됩니다.

부동산 계약시 발생하는 위약금은 임차 계약 뿐만 권리금을 주고 받는 권리 계약에도 마찬가지로 적용됩니다.

따라서 부동산과 관련된 모든 계약에 앞서 계약금을 입금할 때는 충분히 고민을 해야 하며, 특히 자금과 관련되서 확실한 계획이 필요합니다.

부동산 계약의 효력이 시작되는 시기는 계약서를 작성하고 계약금이 약속된 계좌에 입금되는 시점입니다. 계약금이 입금된 순간 부터 법적인 효력이 발생하기 시작합니다.

따라서 국토교통부에서 부동산과 관련된 규정이나 세법이 개정이 되어도 계약금을 언제 입금했냐에 따라 변경된 법이 적용되는냐 아니냐가 결정됩니다.

부동산 계약 파기시 위약금

위약금은 계약을 체결한 후에 계약 내용을 위반할 경우 일정한 금액을 지급하기로 약속하는 금액을 말합니다.

보통 부동산 계약시 총 금액의 10%를 계약금으로 입금하기 때문에 10%에 해당하는 금액이 해약금이 됩니다. 만약 특약으로 별도로 협의한 내용이 있을 경우 그 내용에 따라 추가로 위약금을 더 낼 수 있습니다.

먼저 부동산 계약과 관련된 근거 법률 조항은 아래와 같습니다.

부동산은 계약서를 작성하고 계약금을 넣어도 언제든지 매수인 또는 매도인에 의해 일방적 해지가 가능하며, 해약금은 아래와 같이 발생하게 됩니다.

※ 부동산 취소 대상자에 따른 위약금

- 매수자 or 임차인 : 입금한 계약금 포기

- 매도자 or 임대인 : 입금 받은 계약금의 배액(2배)을 상환

부동산 계약을 하고 계약금을 입금해도 계약 당사자에 의해 언제든지 계약을 파기할 수 있지만, 중도금까지 지급된 경우에는 매도인이 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다.

중도금까지 지급된 경우에 계약을 파기하려면 아래의 조건이 충족되어야 합니다.

※ 중도금 입금 된 경우 해약 조건

- 계약 당사자 간의 합의

- 채무자가 채무 이행 불능, 지체, 불안전 이행 등이 있을 경우

- 특약 사항으로 계약해제 사유를 정하고, 그 해제 사유에 해당할 때

아파트 또는 상가를 계약한 이후에 하자가 있는 것을 알게 되면 매수인 측에서는 상당히 난감할 수 밖에 없습니다.

계약 이후 부동산에 하자가 있을 경우에 그 책임은 매도인에게 있습니다.

매도인이 하자 담보 책임을 가지기 위해서는 아래의 조건에 해당되어야 합니다.

※ 하자 책임 여부

- 매수인(임차인)의 과실이 없을 것

- 계약 시점에 이미 발생되어 있는 하자여야 함

아파트 또는 빌라, 상가 등 계약을 하게 되면 가장 먼저 해야 할 것 중에 하나는 부동산의 하자 여부입니다.

만약 하자 사실을 알았다면 이에 대해 사진을 찍어 보관해야 하며 매도인에게 알려야 하며, 하자 사실을 알게 된 날을 기준으로 6개월 이내에 행사해야 합니다.

■ 하자 책임은 공인중개사에도 있습니다.

공인중개사는 부동산을 소개 및 중개를 하고 계약을 도와주는 역할을 하고 있습니다. 중요한 것은 정확한 중개입니다.

정확한 정보에는 부동산과 관련된 금액적인 부분 외에도 부동산 컨디션에 대한 정확한 전달이 포함되어야 합니다.

예를 들어 인테리어가 좋으면 가격이 올라가는 것에 대해 공인중개사는 잘 알려주고 있지만, 하자에 대해서 공인중개사는 매도인이 알려주지 않아 확인할 방도가 없다며 잘 알려주지 않습니다.

공인중개사는 건물의 하자 여부가 있는지를 제대로 확인해서 매수인에게 알려줘야 하며, 공인중개사가 하자를 제대로 확인하지 않았을 경우에는 손해금액의 30%를 배상해야 한다는 법원 판결이 나왔습니다.