다주택자 기준, 취득세 양도세 주의!!

아파트 주택의 가격이 큰 폭으로 상승한 이후에 최근 거래량이 급감하고 있다고 합니다.

거래량이 감소하는 것은 아파트 가격이 상승한 이유도 있지만 가장 큰 이유는 정부의 다주택자 규제입니다.

정부는 부동산 상승의 주요 요인을 다주택자라고 보고 다주택자는 세금에 대한 부담을 중과하고 있습니다.

2020년 07월 10일 주택시장 안정 보안대책에서 지방세법이 개정되었습니다.

이에 따라 조정지역에서는 2주택, 비조정지역은 3주택 이상 부터 중과 대상에 포함됩니다. 다주택자는 이제 양도세 뿐만 아니라 취득세를 낼 때도 중과 대상에 포함됩니다.

다주택자는 주택이 2채 부터 해당됩니다. 하지만 주택이 2채 이상이 되는 조건들이 상당히 다양하기 때문에 자칫 혼선이 올 수 있습니다.

이에 따라 주택을 매매할 때는 다주택자 기준에 대해 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

※ 1주택자 기준

- 주민등록표에 기재되어 있는 가족(부모, 배우자, 자녀, 형제자매)을 1세대로 봅니다. 배우자와 30세 미만의 자녀는 각각 다른 집에서 거주해도 같은 세대로 간주합니다.

단 미혼인 30세 미만의 자녀가 독립하여 분가하여 사는 경우 중위소득의 40% 이상의 소득이 있을 경우 부모와 별도 세대로 봅니다. 1인 가구 기준 중위소득이 월 175만원이기 때문에 한 달에 70만원 이상을 벌면 됩니다.

만 18세 이하의 미성년자는 소득요건과 상관없이 부모의 세대원에 포함됩니다.

다주택자 기준

#1 분양권, 입주권

분양권과 입주권 그 자체는 취득세 대상이 아닙니다. 따라서 실제로 주택을 취득하는 시점에 취득세가 부과됩니다.

하지만 준공 전이라 해도 주택 취득이 예정되어 있는 만큼 다주택자를 판단하는 소유주택 수에는 분양권과 입주권이 포함됩니다.

#2 주거형 오피스텔

주거형 오피스텔은 주택수에 포함이 되며, 상업용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다. 오피스텔을 분양 받을 예정 또는 계획을 세우는 분이라면 아래 내용을 참고바랍니다.

오피스텔 취득 시점에는 주택수에 포함되지 않습니다. 취득한 오피스텔이 주거용으로 신고될 경우에는 주택수에 포함이 됩니다.

#3 1주택 보유 중 아파트 분양권 취득

이미 주택을 가지고 있는 상태에서 아파트 분양권을 취득한 경우 아파트 취득일을 기준으로 3년 내에 기존 주택을 처분하면 됩니다.

기존 주택과 신규로 분양 받은 주택이 모두 조정대상지역일 경우에는 1년 안에 처분해야 다주택자 중과세를 피할 수 있습니다.

#4 주택을 상속 받은 경우

상속을 받게 되는 상황이 상당히 다양하기 때문에 이를 고려하여 상속 개시일부터 5년 동안은 상속주택을 주택 수에 포함하지 않습니다.

즉, 상속 받은 주택이 5년 이상이 되어야 주택 수에 합산됩니다.

#5 가정어린이집, 노인복지주택 등

주택 수 합산에서 제외됩니다. 따라서 취득세 중과 대상에서도 제외됩니다.

가정어린이집은 취득 후에 1년이 지나도 어린이집으로 사용되지 않거나, 3년 이상 어린이집을 운영하지 않고 매각이나 증여를 할 경우 취득세를 추징합니다.

#6 일시적 2주택자

1주택자가 소유지 이전을 위해 새로운 집을 사는 경우 일시적으로 2주택자가 될 수 있습니다. 이럴 경우에 신규 주택은 중과세 대상이 아닙니다.

단, 이전 주택의 처분 기한은 3년 입니다. 만약 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있을 경우에는 1년 안에 기존 주택을 처분해야 합니다.

취득세율 개정안에 따르면 1주택자는 주택 가격에 따라 1~3%를 적용하는 것은 기존과 변함이 없습니다. 단 2주택자는 8%가 중과되며, 3주택 이상 부터는 취득세율이 12%가 적용됩니다.